2019年3月14日 星期四

租屋糾紛OUT 房東VS.房客教戰十二招

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【文/住展雜誌】惡房東張淑晶驚傳重出江湖,繼續以慣用技倆欺騙不知情的房客。同時,全台又傳出幾起行徑惡劣的「租霸」,霸佔租屋、或將房子搞爛,人卻消失無蹤。遇到惡房東、惡房客,到底要怎麼處理才有用…… 

近年來,租屋糾紛頻傳,惡房東與惡房客事件令人為之氣結。像惡房東張淑晶藉各項名目扣房客押金不還,雖然房客經訴訟討回公道,但若是不熟法律的人,就活生生被她騙個團團轉。 


俗話說:「法律是保護懂法律的人」這句話一點也沒錯。如果懂得法律,就能在租屋之前詳擬契約,儘量杜絕租屋糾紛的產生。萬一不幸衍生糾紛,也可善用法律程序來解決。 

但問題在於,大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序,無法制敵機先。本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志,為您解答實用度滿分的租屋爭議。學起來這十二招,讓您租屋、出租免煩惱!

走跳江湖 房客權益六問 

Q1如果害怕房東像張淑晶一樣,簽完約後卻私自將租賃契約中某一頁調包、變更契約內容,增加對租客不利的條款,那該怎麼預防? 

許盟志所長答:契約書應有一式兩份,房東一份、房客一份,並仔細核對兩份契約書內容是否一致。若契約只有一份,且房東主張自己保管,則房客應強硬要求影本,否則房子最好別租。 

其次,建議租客簽約後,在契約書內頁交接的交縫處蓋上「騎縫章」,章印字樣儘量清晰可辨;日後只要看騎縫章有無完整,就可分辨契約單頁有無遭到抽換。

Q2租約期限還未到,但房東已把房子賣掉、或者藉故要求提前搬家,房客可要求多少賠償? 

許盟志所長答:民法四二五條之一:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」 

民法這條規定,就是俗稱的「買賣不破租賃」原則,即使房東出售房子,房客承租房子權益仍不會受損;惟有兩種情況例外,一種是未經公證的租賃契約,契約期限超過五年,另一種是未訂期限的租約。 

如果房東因售屋要求房客提前搬走,而契約中未載明提前解約條文,房東、房客兩方可協商出合意的解約方案,通常是由房東賠償房客一些錢;至於賠償金額多寡,這部份民法無相關規定,只要房東、房客談攏即可。

Q3承租房屋期間,若建築物、水電、管線或房東提供的家具、家電損壞,房東怪罪於租客,並要求租客賠償修繕金額,房客該如何是好? 

許盟志所長答:除非契約另有約定,否則房屋在出租期間,凡自然損壞者均由房東負責修繕,房客不必出錢。即使是出租期間發生火災,導致房屋燒毀,房東也不見得能成功向房客求償,除非房客有「重大過失」才需負責。 

民法四三四條規定,「租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。」但在訴訟實務上,房東要舉證房客確有重大過失,才有勝訴的可能。 

「重大過失」不等同「過失」,而是要具備相當嚴重的過失才算,因舉證困難,房東成功求償的機率並不高。若是自然損壞,房東威脅若不賠償修繕費用就會提告,其實房客毋須畏懼,因為房客勝訴機率較高。

許盟志指出,若是一般過失、而非重大過失導致房屋損壞,房東難向房客求償。(圖由許盟志提片)

Q4房屋或室內設備損壞,但房東藉故拖延不維修,房客該怎麼辦? 

許盟志所長答:民法四三○條規定,房客可向房東催告修繕,如果房東逾催告期限仍不維修,那麼房客可以主張二種權利:第一、房客得以終止契約,提前解約走人;第二、房客自行請工人來維修,再向房東求償或從租金中扣除。 

所謂催告,即寄存證信函或律師函給房東,內容要寫明修繕期限,如果房東置之不理,房客就應維護自身權益。 

如果因房屋損壞造成房客財產損失,則房客可另向房東求償。舉例來說,若房屋漏水嚴重,房東放任不管,導致房客家具或財產損失,則房客可以拍照、估價等等方式舉證求償。但有個重點要注意,那就是發現房屋損壞,房客要盡到立即告知房東的責任,否則求償就難成立。

如果契約沒特別約定,那麼房屋與室內配備損壞,房東須負修繕責任。

Q5租賃契約中載明房客報稅,稅金需由房客負擔。房客若仍向國稅局報稅,導致房東被國稅局查稅,而事後房東向房客追討這筆稅金,房客該不該付? 

李永然所長答:凡租賃不平等條約、或違反國家法律規定者,都是無效的契約。民法四二七條:「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。」按民法,房東租屋所得應納的稅金,應由房東負擔,即使房東在契約寫明要把稅金轉嫁給房客,仍屬無效契約。 

如果房東威脅提告,要房客替房東繳這筆稅金,房客也毋須害怕,因為於法不合。惟實務上若房客執意報稅,房東多會選擇拒租,或許這是房客最大的風險。

Q6房東收取的水、電費過高,電費一度甚至收到六塊錢,另有的房東還會額外加收清潔費,這是否違法? 

許盟志所長答:水、電、清潔費,以及租金以外的額外收費,最好在契約中一一寫清楚;若契約中寫明一度六元,那房客就要依約繳付,應無詐欺之虞。至於一度電費收到六元、七元,是否涉及不當得利,或者違反電業法、涉及賣電謀利?這部份認定不易,算是模糊地帶。 

民國一○二年,台南市曾有房東因收電費每度五元,遭到房客檢舉違反電業法,房東因此遭到檢察官調查。房東被檢察官傳喚到案後自知理虧,願意賠付房客溢繳電費,並降低每度電費收費標準,最後換得不起訴結案。

爽收租金 房東必學六招 

Q1「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」被納入消保法中,具備法律效力,且已經公告,預計明年元月起實施。有人說,「消保法」與「定型化契約」效力只限定「企業經營者」,一般房東不受拘束,是否代表個人房東就可以不必遵守? 

許盟志所長答:根據目前法規,「消保法」與「定型化契約」確實是規範企業經營者,個人房東是否適用租賃契約新法,這部份恐怕還有得吵。 

雖然消保處已發出解釋函給各地方政府,認定「個人也屬於企業經營者」,但該解釋爭議過大,最後可能會淪為個案認定,無法通案處理。再者,法界對消保處解釋的看法不一,問不同律師會得到不同答案。 

如果房東不知適不適用消保法與定型化契約,可逕自向房屋所在地的地政機關詢問。若日後衍生糾紛、或不滿遭到裁罰,則或可提起訴訟自救,而法官是否會採用消保處解釋,這恐怕會變成法官自由心證了。

Q2房客不繳租金,不僅霸佔房屋不還,甚至斷絕聯繫,是否可以擅自入屋將房客物品全數挪出,或者更換門鎖,不讓房客出入? 

李永然所長答:不行!房東擅自開鎖、或是進入出租房屋當中,可能觸犯侵入民宅、侵害隱私權等罪。若事後房客藉口有財物遺失,又可能會藉故興訟,到時候房東會吃不完兜著走。 

若租賃契約有公證,則可申請強制執行;若無公證,則可寄存證信函給房客進行催告。除了寄存證信函外,為了避免房客推拖未收到訊息,最好同時傳簡訊、電話語音留言、電子通訊軟體留下訊息等方式,用多重管道通知房客。

Q3房客如果房租欠繳,不管欠繳多久,房東能否立刻請求收回房屋?若要走法律程序要回房子,要怎麼提訟比較好? 

李永然所長答:依照「土地法」規定,房客積欠租金在扣除擔保金(即俗稱的『押金』)以外,再積欠租金達二個月以上時,房東才能請求收回房屋。 

舉例來說,若收一個月押金,則房客欠租三個月以上,才能請求收回房屋;若收二個月押金,則房客欠租四個月以上,才能請求收回房屋。 

向房客請求收回房屋而房客置之不理,房東若能夠提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅等證明,可依民事訴訟法第四二七條第二項第一款規定,適用簡易訴訟程序。如果法官手上庭期少,最快四、五個月判決就會出爐。但若房客提出上訴,所需時間會更久。 

律師強烈建議,房東若提出訴訟,除了請求收回房屋,更要「善用訴訟」,可一併向房客請求逾期返還房屋的租金、違約金、不當得利,畢其功於一役。

Q4租賃契約經過公證,房客逾租期私佔房子不搬,房東就能成功申請強制執行? 

公證人答:多數房東誤以為租賃契約經過公證,就能夠向法院成功申請強制執行,但答案卻不一定。 

若租賃契約進行公證,則房東、房客都要出席,且要攜帶國民身分證及印章,而房東還要帶最近一期房屋稅單,至於公證處所除了法院公證處外,亦可找專職民間公證人進行公證。 

公證書具備「實質證據力」,但前提是契約內容要嚴謹寫明「在什麼情況下,房客逕受強制執行」。惟公證書實質證據力以「公證人所實際體驗者、親身見聞為限」。 

因為規定相當嚴格,所以房東到民事法庭申請強制執行,能不能核准,就得交由法官認定,內容一旦有疏漏就可能無法過關。 

如果房東自行把契約拿去公證,卻沒找房客一起去,又或者只拿房客逕受強制執行切結書,而不是拿租賃契約,那只能算是「認證的私證書」,而認證文件只有「形式證據力」,並不具強制執行力。

Q5申請強制執行獲准,是否能馬上把房子要回來? 

李永然所長答:錯!房東向法院遞交強制執行申請狀獲准後,執行官會定出一個日期,向霸屋的房客寄出「自動履行之命令」,該命令的意思,就是要求房客在某年某月某日之前搬走。 

但實務上霸屋的房客通常不會搬走,所以在自動履行之命令所要求的時間屆滿後,房東再和執行官另約時間,約好時間再請執行官到出租房屋現場履勘,確定現場狀況。 

勘查現場無誤,房東再和執行官約好強制執行的時間,到強制執行當日,法院會通知房東、房客兩邊到場,並請警察到現場協助以完成強制執行。乍看之下,程序似乎很簡單,但其實執行官每人手上案件多在百件以上,時間上並不好約。 

以實務上來說,從申請強制執行到執行完畢,平均所需時間要半年以上;若期間房客有異議,那麼時間會花更久。強制執行雖能順利把房子要回來,但想跟房客求償欠繳租金的話,就得另外打民事訟訴。

打官司請求返還房屋,房東可善用訴訟一併向房客追討不當得利。

Q6我是一個普通房東,不會看面相、摸骨,房子不慎租給問題人物,萬一變成凶宅,該如何求償呢? 

李永然所長答:房客自殺造成凶宅,房東可向房客繼承人求償;若房客名下無產、或繼承人拋棄,則會面臨求償無門的窘境。 

但要求償成功的關鍵,在於契約內容有沒有清楚記載「凶宅條款」。建議凶宅條款要清楚寫出凶宅成因,成因的部份用語儘量寬鬆,例如「非自然死亡造成凶宅」等類似用語。如果契約未增列凶宅條款,那房東只能用侵權行為要求損害賠償,但此途徑求償成功機率相對有限。 

房東或可考慮向保險公司購買「凶宅險」,但要注意保單的「除外責任」是否合理,如果除外責任太過苛刻,那保險買了也是白買。

李永然表示,購買凶宅險要注意除外條款,才能成功獲得理賠。

互相認識 減少糾紛 

大多數房東、房客在簽約前看房子,都只有一面之緣,彼此陌生。其實,兩方在帶看房子時不妨多作交流,彼此互相認識,至少作個背景基本交流,才能知道對方是不是好房客、好房東。否則,若只看表面全憑猜測,雖然省下交流聊天的時間,但卻可能一腳踏上賊船,那就因小失大了。

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