【行動指南】：房客看屋祕笈(二)

 

房客看屋祕笈(二)

發布日期：2017-03-02

房屋設施：

【坪數的計算方式】

　　二個榻榻米大小（3.24平方公尺）為一坪。若手邊沒有尺可量，可以雙人床大小為目測之依據，就不會差距太多。

　　坪數的大小由房東所提供之建物所有權狀可看到，權狀中所記載坪數均以平方公尺來登錄，需再換算轉為坪數。

　　坪數換算方式：1平方公尺 ╳ 0.324 = 坪數

【坪數的影響】

　　坪數大小不單單是只關係於自己居住的大小，與管理費用的多寡也密切相關。

　　通常建物所有權狀中所看到的坪數會有：

• 總面積
• 附屬建物面積：雨遮、陽台、花台…
• 共同部份

　　收取管理費的面積計算為以上三項之總合，而實際居住面積則為前二項總合，因此，在房東招租廣告號稱30坪之房屋，實際居住面積往往會少於廣告所聲稱的坪數(尤以社區型大樓最為常見)，所以請要租屋的房客，一定要問清是權狀坪數還是實際的室內坪數，以避免落差太大，徒增雙方困擾。

【空間品質】

1. 注意屋內採光、通風是否良好。
2. 注意窗口的方位，是否會西曬、是否與隔壁棟距離太近，造成安全隱私問題。
3. 若該棟樓的地下室、或頂樓遭非法使用，請注意該使用者是否有污染到飲用的水源。
4. 頂樓加蓋房子除了冬冷夏熱的特性，還必須特別注意加蓋的材質是否堅固、是否會漏水。
5. 頂樓加蓋均屬違建，若有他人舉報則有被拆除的危機，故居住於頂樓加蓋的房客須有隨時被拆的心理準備。
6. 木板隔間房子隔音差，除了視覺屏障外，其他的諸如震動、聲音都無法阻絕。

【結構安全】

1. 注意樑柱有無裂痕或是否彎曲，鐵門、窗戶、嵌入式衣櫥的門是否會卡住無法打開，若有上述現象，表示此屋的建築結構有問題，請慎重考慮是否要承租。
2. 若該屋樓下有營業場所，不妨注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。一旦樑柱遭到變動，則對整棟樓房的結構安全影響甚大，請慎重考慮是否要承租！
3. 利用原子筆或彈珠等會滾動的物品，測試房子是否有傾斜的狀況。

【漏水／管線／淹水】

1. 注意屋頂、牆壁是否會漏水；特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象；尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水，要特別注意該處是否有水痕出現。
2. 與浴室、廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的地方。不妨觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣。
3. 有時屋內經粉刷修飾，一時看不出漏水的毛病。房客不妨從屋外觀看，從外牆、公共空間(樓梯間、天井…)、與隔壁鄰居相銜接的牆面做判斷。
4. 注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲，可用冰淇淋測試)；水龍頭可否關緊；排水管是否流暢。
5. 住一樓要注意是否會淹水（馬路是否比房屋的水平面高、路邊水溝是否暢通、鄰居的圍牆是否有水痕）。化糞池的位置是否會外溢。若從外觀看不出是否會淹水，不妨打開電錶箱、水錶箱、插座開關，觀察內部是否有曾因淹水而留下的污泥痕跡。
6. 舊型公寓二樓的住戶要留意管道排水（若排水不良，樓上的水最易溢漏在二樓）。
7. 頂樓的房子要注意屋頂是否出現油漆剝落、水痕，以判斷是否會漏水（若有機會，不妨在下雨天看屋，可檢驗該屋是否漏水）。
8. 頂樓若種滿花草及盆栽，常因盆栽過重或花草過於茂盛造成頂樓樓板不堪負荷，而產生裂縫造成漏水；花草掉落後則易阻塞排水孔，也一樣會造成滲漏的現象。
9. 陽台打出去的違建頂部，亦是常會漏水的地方，可多加留意。

【居住安全】

1. 確認一樓大門是否能緊閉，安全門、鐵窗是否暢通。加裝鐵窗逃生口平時須上鎖以防宵小，但開啟之鑰匙須置於眾人隨手易得的位置，勿置放於抽屜中，以免發生意外時因慌亂而遍尋不著，錯失了逃生先機。
2. 頂樓加蓋的房子對外門戶通常會保持開放狀態，頂樓上又常見一些公用設施如：水塔、水管、瓦斯錶等等，居於頂樓加蓋房子須特別注意個人門戶安全，以防宵小躲於暗處，或假冒維修人員身份進入，造成人身或財務的損失。
3. 檢視熱水器擺放位置，不可置於室內。若陽台部份加蓋出去並用窗戶圍起，則視同為室內，使用時若忽略通風問題，極易造成一氧化碳中毒，建議請房東換裝電熱水器。
4. 一、二樓及頂樓加蓋部份較易遭竊(不需進入大門)，尤其是在二樓若無加裝鐵窗，竊賊極易自一樓加裝的雨棚或屋頂爬入屋內。
5. 決定租屋前，可請房東或自行更換新鎖，並要求房東加裝鐵窗、門及由內而外透視的眼孔等安全設備，這些設備上的要求應事先表明，並在契約中明訂清楚。
6. 木板隔間材質不但隔音差還易燃，若遇火災即易釀成巨災。
7. 居住大樓逃生動線須熟知，走道上須加裝緊急照明燈，因發生火災時會濃煙密佈、電路全斷，在一片漆黑中，若無指示照明指引，較不易找到逃生出口。

價格／簽約：

1. 簽約前，可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人。
2. 房東若不肯提供相關證明文件，可將承租地址抄錄，至地政事務所查詢該屋址之屋主資料，以確認簽約人是否為屋主。
3. 考慮租金價格相對於屋況是否合理。
4. 若價格談妥，決定承租後，應在付定金時，要求房東開收據。收據的內容應包含：出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期，以免房東收了定金後，又拒絕承認出租。(附收據參考表格見50頁)
5. 定金支付金額多寡，雖無規定，但仍以租金的1/10為佳(租金不超過一萬元者，以不超過1000元為佳)，避免因反悔定金全數被房東沒收，而造成生活壓力。
6. 民法429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」因此看屋時若發現房屋有缺陷，則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責，及雙方在修復費用的分攤方式，以免日後發生糾紛。
7. 若承租對象為二房東時則需特別小心，以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損。向二房東承租時，應注意的事項有：
   a. 二房東與大房東的租期是否即將到期。
   b. 二房東與大房東簽定契約中，是否註明不得轉租、分租條文。
   c. 二房東如果欲提前搬走，記得向二房東要回押金。
8. 在契約中預留提前解約的條款（如扣一個月押金），以免住不滿意又無法搬家，或提前搬走卻面臨房東沒收全數押金的慘劇。
9. 根據《土地法》第99條規定：「擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額。」房客不妨據此法條適時向房東爭取合理的權益。

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