2024年2月18日 星期日

房東租客權力不平衡 租屋補助2.0難落實

【N專題】房東租客權力不平衡 租屋補助2.0難落實 - 新聞人電子報


【記者/籃沁妤、李晨伊、賴晨瑜 首圖/取自Pixabay】


政府於2023年推出租屋補助2.0政策,期望緩解租屋族的租金壓力並改善1.0制度較繁雜的申請程序,然而,房東房客間的溝通、租屋資訊不透明與房東稅務仍難以緩解。儘管政府鼓勵房東成為公益出租人,但多數房東也會考量政策未來走向能否受到保障,且租屋市場的不健全,也致使補助難以發揮效果。為確保政策有效實施,專家建議政府能加強雙方利益的需求,並搭配完善保障條款以增強政策說服力。


政府推「租屋補助2.0」 供房東稅務減免

台灣高房價低收入的社會現況,讓許多民眾選擇租屋,為因應房客無法負擔高昂的租金,政府在2023年推出「租屋補助2.0」,協助減輕負擔。然而,房客仍會面臨租約不完整、租金資訊不透明、房東阻礙申請租屋補貼等困境,政策也受房東對稅務的考量影響,使其政策難以徹底實施。


據內政部估算,全台租屋人口逾300萬人,卻有許多房客無法負擔房屋租金,故行政院於2022年通過「300億元中央擴大租金補貼專案」,推出「租屋補貼1.0」政策,希望減少房客負擔。然而申請「租屋補貼1.0」需提供房東身分證字號,導致無法取得其資料的房客申請受阻,因此內政部隔年推出「租屋補貼2.0」,免去提供房東身分證字號,房東能同時成為「公益出租人」,享房屋、綜合所得及地價稅等稅率減免優惠,過去未繳納的房屋租金稅收也不會被查緝。


儘管政府祭出租屋補貼政策,仍有房東害怕政策改變,使過去未繳納的房屋租金所得遭追查,或政府對過去未登記成租屋用途的房屋開罰,因此不去主動申報租賃行為,進而產生租屋黑市。OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示,台灣的租屋市場中有七成以上為租屋黑市,使政府無法落實租金補貼政策,也形成如違法隔間、頂樓加蓋等危險租屋等居住品質安全問題。他說明,申請租屋補貼能讓政府掌握房屋概況,但部分房東卻因擔憂屋況不合格,或過去未繳納的稅務遭追查,阻礙房客申請補貼,使租屋補貼政策申請戶數自預計的50萬戶,銳減至27萬戶。


權力不均阻礙申請 政策面臨多重挑戰

由於申請補貼後房屋將被登記為出租屋,因此可能提高房東應繳納的稅務金額,故房客在申請補助過程中,時常與房東發生摩擦。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示,許多房東曾威脅或私下與房客協商租金,避免房客申請租屋補助,不過房客與房東權力大多不對等,因此房客通常會接受房東的條件。廖庭輝也透露,部分房客害怕申請補助後失去房東信任,或使其不再續約,而選擇中斷申請補助,或私下與房東協商。


攝影:賴晨瑜

 廖庭輝表示,部分房客擔憂申請補助可能失去房東信任。(攝影:賴晨瑜攝影)


即使房東將享有稅率優惠,仍會面臨稅務提高的問題。曹筱筠說明,申請租屋補貼後,房客所繳納的租金將納入房東綜合所得稅,就算房東成為享稅率優惠的「公益出租人」,也可能因租金所得太高而繳納高額稅金,因此房東可能阻止房客申請補助。


申請租屋補貼2.0免去房東的身分證字號,不過房客在申請補貼時,依然會遭遇困境。曹筱筠表示,許多房客擔心提出申請遭房東拒絕,故在不告知房東的情況下自行申請補助,然而,由於未填寫房東基本資料,也導致房東無法享有稅務減免的公益出租人優惠。廖庭輝補充,申請補助免提供房東身分證字號,使政府無法確認出租人身分,也難以辨別租約真實性,故面臨租約造假、詐領補貼的風險,使政策無法貫徹。


租屋補貼政策的困境除了房東是否按時給稅外,租賃雙方權力不對等也牽涉其中。廖庭輝說明,台灣持有空屋的成本太低,屋主缺乏急於出租的壓力,房屋價格又持續攀升,使買房需求下降,租屋需求突增。他認為,在房屋供不應求時,會擴大房客與房東的權力差距,房客面臨補貼遭拒的情況逐漸增加,而政策對房東稅務後續規劃時常改變,使房東認為自身權益模糊,因此不會全然服膺於制度上。


稅務紀錄引房東疑慮 《住宅法》保障規範有限

租屋補助2.0政策雖試圖改善房客處境,給予房東公益出租人優惠,然而,補助實施至今,仍有房東擔憂稅務風險而拒絕房客提出申請。同時,房東對於政策的信任度、雙方租賃契約上的記載內容與達成契約的形式,也影響租屋補助的成效。


取自Pexels

 租屋補助雖能提供租屋族與房東保障資源,但雙方間的溝通過程仍存在著問題。(圖片:取自Pexels)


報稅為房東與房客的租屋爭執之一,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨舉例,多數房東未如實繳稅,房客若申報租金抵扣所得稅,國稅局便可追蹤未繳稅紀錄,因此房東不樂見房客報稅。且《稅捐稽徵法》提及,國稅局可查詢過去7年的稅務,房東未如期報稅抑或有意逃漏稅者,便會連補帶罰,查稅也成為房東看待補助時顧慮的因素。


台灣的租屋環境中,多數房東仍未如實納稅,徐佳馨解釋,逃稅是為降低實際繳納稅金,或從事不合規定的出租行為。為解決房東成為公益出租人後對於查稅的疑慮,行政院於2023年10月通過《住宅法》修正草案,明訂租金補貼不得做為徵收房東稅金的依據。對此,曹筱筠認為,此案雖具鼓勵房東成為公益出租人的用意,但經觀察發現,房東對於政策的看法,並無明顯動搖。


《住宅法》修正草案能確保房東在擔任公益出租人期間,不必擔心過往稅務漏繳問題。曹筱筠補充,目前尚無法條保障房東過去稅務資訊於補貼結束後不被重審,若國稅局查到未實行納稅義務者便會連補帶罰,房東需補齊先前未繳的稅金,並處以漏稅金額賠償五倍以下罰鍰,或一定金額之罰鍰。因此,房東對於未來發展仍無概念的政策抱持不信任的態度。


取自Pexels

目前尚無政策說明房東稅務紀錄未來發展,致使房東對於政策感到疑慮。(圖片:取自Pexels)


租市環境不透明 簽約形式成關鍵

除房東對於稅務的考量易與房客產生衝突外,租屋市場不健全也是補助無法有效發展的因素。徐佳馨強調,租屋市場現處於供需不平衡的狀態,標示出租物件的居住品質、數量多半不佳。他舉例,房客希望租到電梯大樓,卻到處都是劣質公寓或頂樓加蓋,且符合需求條件的房屋並不多。


租屋市場不全,無法盡善房客找尋滿意房屋的目的,而簽訂契約形式也牽涉房客權益。曹筱筠指出,申請補助須附完整紀錄起租至退租日之定期租賃契約,部分房客希望能在租期中擁有更彈性的生活規劃,或因租期不穩定而簽署不定期租約,但此種形式之租約,則無法提出補助申請。


對此,內政部營建署國民住宅組科長連偉耀表示,據《民法》規範,當事者無論明示或默示地互相表達合意,即代表契約成立,若房客沒有訂立完整之書面文件,即同不定期契約,相關單位無從查證契約合法性,也深化市場不透明性。


租屋市場不透明使租市資訊模糊,徐佳馨坦言,租屋補助2.0政策雖已針對房客過往申請過程問題進行改善,但在房客權益保障上仍尚有改善空間。連偉耀期盼,公益出租人的實施,能修正房東不願申報所得稅的問題,更補充道,儘管租屋補助是為取得房東與房客間需求的平衡,但若未能站在雙方的立場著想並著手改善租屋市場現況,仍難以達到社會公平並有效實施。


攝影:賴晨瑜

 連偉耀表示,欲有效執行政策需考量房東與房客各自需求的平衡。(攝影:賴晨瑜)


《住宅法》禁查過往稅務 盼房東自願擔任公益出租人

為解決租補政策的問題,政府修法規範不介入過往查稅,專家也建議,能透過增訂條款及訂定減免稅務優惠,提高房東成為公益出租人的意願。此外,期望能借鏡日本對租屋市場的規範,縮小房客與房東的權力差距,保障雙方在租金補貼政策的權益。


面對不透明的租屋市場,若房客定期向房東申請續約,便可減少成為不定期租約的可能性。曹筱筠表示,無合法租約與租期,就無法申請補助,可能導致房東不願配合政策,因此建議房客使用正式租賃協議,清楚記載條款與金額,在必要時提供保障。


房東與房客在申核准時都有義務提供個人資訊,大多房客怕房東知其申請補助而選擇不告知房東,便使房東喪失成為公益出租人的權益。曹筱筠補充,《住宅法》在2023年底三讀通過後,將規範房東若成為公益出租人,政府不得介入過往查稅,就能提升房東的納稅意願。此外,章定煊認為,即便現今無實際方法可查核租約真實性,但高達八成以上的房東與房客只要提出申請,皆能順利獲得補助,因此他建議政府要求房東提供個人資訊,以保障雙方基本權利。


攝影:李晨依

  曹筱筠說,若採單一稅率分離課稅,就能減輕房東的稅務負擔。(攝影:李晨伊)


提倡增訂「落日條款」 力求平衡租屋市場  

政府雖透過減免稅物及建議房東提供個人資訊,卻不主動加強查緝房東逃漏稅行為。曹筱筠說明,基金會建議增訂「落日條款」,即房東在房屋租賃期限到期前向政府申報,且過往逃漏稅既往不咎。此外,還需搭配「吹哨條款」及獎金,若房東未改善逃稅問題,房客須透過實名制舉報房東,並被動增加房東成為公益出租人的意願,降低逃漏稅的風險。曹筱筠也建議,若未來採單一稅率分離課稅,得將租金收入從所得稅中提出,另行徵收,協助減輕房東稅務負擔。


除了增訂條款保障雙方權益,還能參考日本租屋市場的規範。日本有進近五成的租屋由房東委託仲介公司,再由仲介公司轉租給房客,章定煊指出,可借鏡日本租屋市場對房客續租權利、租金調漲的規範,藉第三方平衡房客面對房東的談判弱勢,保障雙方的出租權益。


租屋補助政策已上路半年,不過章定煊認為,仍有多處問題未獲解決,若能實際履行修法來達到交易平衡,就能解決多數在政策上發生的財務問題。他也認為,台灣《住宅法》皆在規範建設及租屋公司,房客權益卻缺乏保障,因此他期盼,未來能藉由修正居住正義相關條例,達成平衡租屋市場的效益,讓房客獲取更多權利。


 https://www.newspeople.com.tw/npro-240205-01/

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