惡鄰退散：專業律師教你40 個告別壞鄰居的自保撇步

40個你會遇到的大樓居住問題，
讓專業律師為您一一破解！


★ 公寓大廈的樓梯間可以放鞋櫃嗎？
★ 管委會可以禁止我裝鐵窗嗎？
★ 鄰居一直製造噪音怎麼辦？
★ 鄰居養的寵物隨地便溺產生惡臭，管委會是否可以請他搬家？
★ 樓下的二手菸從公共管線跑到我家怎麼辦？
★ 鄰居的冷氣排放熱氣直吹我家，可以請他移走嗎？
★ 管委會任期屆滿卻拒絕改選該怎麼辦？
★ 鄰居自行修繕公共設施，可向我請求分擔修繕費用嗎？


最基礎的居家法律知識！
讓你告別壞鄰居的自保撇步！


自序：集合式住宅權益自保的最佳工具書

現今都市住宅大多為高樓大廈集合式住宅，為了加強管理維護，我國於民國84 年間制定了《公寓大廈管理條例》加以規範，而各社區也會自行制定相關規約，透過區分所有權人會議決議集合式住宅的公共事務，並組織管理委員會加以管理，儼然形成一個小型的共同生活圈。

而社區內住戶之間如此密切、頻繁的互動，難免會涉及彼此的權利義務糾葛，因而產生摩擦，甚至是對簿公堂的情形，因此，本書整理了日常生活中最常見和實務上所發生最新的居住權益議題，以淺顯易懂的文字描述，讓大家能夠輕易理解與自身相關的法律權益。

此外，由於一般人遇到法律糾紛，又無法私下與對方達成協議，而必須透過調解、上法院才能解決問題時，往往會不知所措，不知道程序如何進行、書狀如何撰寫、所陳述的內容可能會發生什麼後果等等，尤其是進行民事訴訟程序時，對於極具專業性的「訴之聲明」、「請求權基礎」等事項往往不知如何主張，因此，本書在每個案例最後，都會提出與該案例相關的聲明範例或是相關的實務見解供大家參考。而本書附錄也一併說明提起民事訴訟、書狀撰寫的相關流程，讓您在實務運用上更加清楚。

作者殷殷期盼本書除了能夠增加大家的法律知識外，也能在遇到居住權益問題時，成為一本實用的工具書。由於居住爭議類型萬千，難免疏漏，無法一一羅列說明，留待將來有機會再行撰寫不同類型的案例，為大家建立最基礎的居家法律知識。

作者介紹
作者簡介

吳孟勳律師
學歷：
政治大學法律系學士
政治大學法律系研究所刑事法組碩士

經歷：
律師高考及格
專利代理人
維欣聯合律師事務所主持律師
國防部公聘律師
臺北市政府法律諮詢律師
新北市政府青年律師服務團律師
財團法人法律扶助基金會覆議委員
財團法人法律扶助基金會扶助律師

著作：
搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)


陳柏均律師
學歷：
政治大學法律系學士
政治大學法律系研究所刑事法組碩士

經歷：
律師高考及格
專利代理人
維欣聯合律師事務所合署律師
長風律師事務所合署律師
世新大學終身教育學院法律學士二十學分班講師
臺北市政府法律諮詢律師
財團法人法律扶助基金會審查委員
財團法人法律扶助基金會扶助律師

著作：
搶救被告—律師在警局教戰手冊(共同執筆人)


林明賢律師
學歷：
政治大學法律系學士
輔仁大學法律系研究所公法組

經歷：
律師高考及格
維欣聯合律師事務所合署律師
臺北市政府法律諮詢律師
財團法人法律扶助基金會扶助律師


許仁純律師
學歷：
東吳法學法律學系學士
輔仁大學財經法律學系碩士

經歷：
律師高考及格
臺北市危老重建推動師
遠東聯合法律事務所律師
環宇法律事務所律師
維欣聯合律師事務所合署律師
臺北市政府法律諮詢律師
財團法人法律扶助基金會扶助律師



目錄
自序：集合式住宅權益自保的最佳工具書

第一章　管理費與公共基金
Q01：大樓住戶遲繳、不繳管理費或公共基金，應該如何處理？
Q02：管理費訂定不合理，我可以拒絕繳納嗎？
Q03：住商混合大樓的店家，要和住戶負擔相同的管理費嗎？
Q04：前屋主未繳清的管理費，是否須由後屋主負擔？
Q05：管委會催繳管理費所衍生的律師費用，誰該負擔？
Q06：住戶欠繳管理費，管委會可以把他們的磁扣消磁，並取消他們搭乘電梯的權限嗎？

第二章　停車位與屋頂平臺
Q07：鄰居在地下停車場擅自裝設監視器，侵犯我的隱私怎麼辦？
Q08：我買的停車位被占用怎麼辦？
Q09：頂樓的違章建築影響到逃生路線該如何處理？
Q10：管委會把屋頂租給電信業者架設基地臺，該如何主張權益？
Q11：非法定停車位的所有權人，可不可以參加區分所有權人會議？
Q12：可以規定非住戶的停車位所有權人不能搭電梯嗎？

第三章　住戶之權利義務及住戶規約
Q13：住戶違規時，管委會可以處以罰款，並要求連同管理費一起繳納嗎？
Q14：住戶可以請求管委會提出會計憑證、帳簿、財務報表及會議紀錄等文件嗎？
Q15：公寓大廈的樓梯間可不可以放鞋櫃？
Q16：騎樓是一樓住戶專用的嗎？
Q17：房子租到一半才發現房東不是房屋所有權人，要我搬走，我該如何保障權益？
Q18：承租的營業場所門口遭人惡意破壞，房東要求我自行清理並負擔費用，合理嗎？
Q19：管委會可以禁止我在陽臺加裝鐵窗以及安裝分離式冷氣室外機嗎？

第四章　常見住戶糾紛
Q20：一樓住戶在防火巷增建，我該如何主張權益？
Q21：鄰居一直製造噪音妨礙安寧，我該怎麼辦？
Q22：樓頂漏水導致頂樓住戶的家具裝潢損壞，應如何求償？
Q23：我家的共同壁和樓地板漏水，可以要求進入鄰居家修繕嗎？
Q24：隔壁住戶飼養的寵物長期發出嚴重惡臭該怎麼辦？
Q25：樓下經常在屋內抽菸，二手菸經由公共管線飄散到我家怎麼辦？
Q26：住戶長期放任寵物隨地大小便，管委會可以請他搬家嗎？
Q27：鄰居的冷氣排放熱氣直接吹到我家，我可以請他移走嗎？
Q28：在樓梯間燒金紙，是否違反相關規定呢？
Q29：鄰居自行修繕公共設施，可以要求我分擔修繕費用嗎？
Q30：機械式停車位損壞時，誰該負責修繕？

第五章　管理委員會與區分所有權人會議
Q31：未經報備的管委會是否合法？是否具備訴訟上的當事人能力？
Q32：成立管委會時，如果向主管機關報備卻未取得同意報備證明，該管委會是否合法？
Q33：管委會可以擅自修訂區分所有權人會議決議的規範嗎？
Q34：房客可以參加管委會委員的選舉嗎？
Q35：管委會任期屆滿了卻拒絕改選，該怎麼辦？
Q36：區分所有權人會議出席及決議人數不足法定比例，所作出來的決議有效力嗎？
Q37：管委會主委及委員突然辭任又不願意配合點交，住戶該怎麼辦？
Q38：區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議？
Q39：管委會可否自行決議拆除警衛室呢？
Q40：社區內有特定住戶取得大量區分所有權，並利用其表決優勢阻礙社區正常運作，應如何處置？

附錄：如何提起民事訴訟？
收回

詳細資料
ISBN：9789865405144
叢書系列：學習館
規格：平裝 / 240頁 / 21 x 14.8 x 1.3 cm / 普通級 / 單色印刷
出版地：台灣
適讀年齡：20歲~40歲
本書分類：社會科學> 法律> 法律實例/應用

《黑暗中的孩子們》—在名為人口販運的黑暗中，尋求一線曙光

文／邱珩偉（成功大學材料系六年級）
 

　　「每個人都必須直視這片黑暗。」

　　《黑暗中的孩子們》故事以雙主線進行：一名日本駐泰國曼谷記者南部浩行，得到來自東京總社的情報，說明近日將有一名日本小孩前往曼谷進行非法器官移植手術（註一），他找到曾經做過器官買賣的中介人，順著線索發現這些捐贈器官的孩子們都是活著被強行摘除器官的…

　　日本女大生音羽惠子來到曼谷的社會福利中心「愛心之家」，發現曾在「愛心之家」上課的女孩阿蘭婭連續無故缺席，有天收到了阿蘭婭的求救信，才得知她被賣到清萊成了雛妓，在那黑暗的小房間中，有許多像她這樣年紀相仿的孩子被黑社會控制並強迫賣淫、人口販賣，若染上愛滋或是沒有利用價值就直接當做垃圾丟棄，她決定跟這群「愛心之家」的社工們去拯救這些可憐的孩子…

　　聽說《黑暗中的孩子們》2008年日本上映時引起不少討論，甚至因內容過於敏感，在同年的曼谷國際電影節參展時主辦單位臨時取消放映。我很愛看日影，但風格如此寫實沉重的片著實不常見，導演用如此粗糙不揉作的運鏡風格，彷彿觀看紀錄片般，冷靜陳述所欲表達之故事，不流俗於煽情，但確實有些畫面讓人驚駭：男性外國人尋求男雛妓，完事後男孩的下體不斷出血；一位日本人強迫女雛妓進行口交，將側錄的影片上網到部落格與網友分享。導演用幾近慘忍的寫實鏡頭，控訴且揭露這些先進國家戀童者們令人作嘔的一面，「這不是發生在遙遠異國與我們無關的可怕故事，我們也是加害者。」導演阪本順治如是說。

　　究竟《黑暗中的孩子們》這部片反映出多少現況呢？美國國務院在今年六月發布的「2014年人口販運報告」（註二）中，將泰國的評比從第二級降為第三級，聯合國毒品和犯罪問題辦公室發佈的《2012年全球人口販運問題報告》（註三）也指出，全球人口販運的受害者中，有27%是未成年孩童。雖然器官買賣並不是人口販運的最大主因（性剝削及勞動剝削此兩種類型為最大宗），但也是不可忽視的問題。

　　或許你會認為人口販運問題好似發展程度較低的國家才會發生，其實並不然，各國都有相似卻不同的狀況。雖然我國近年在人口販運的評比上是第一級（Tier 1），但過去也曾被評為第二列觀察名單之中。我們常在報章雜誌上看到中國或東南亞國家的婦女假結婚或不實受雇機會而受騙來臺，實則進行性販運或強迫勞動，或是引渡來自越南、泰國、印尼、中國、柬埔寨、菲律賓、孟加拉等國家的非法外籍勞工進行嚴重勞動剝削，這些都是臺灣現今依然存在的問題。

　　電影在故事發展到一半時，安排了一段情節，是一對日本有錢夫婦，為了救患有心臟疾病的八歲孩子，欲前往泰國進行非法器官移植手術，在知情的狀況下，他們選擇罔顧泰國小孩的生死，「我的兒子沒有做錯什麼，難道你是叫我兒子去死嗎？」八歲孩子的母親對著音羽惠子說，「難道有錢就可以買人的性命嗎？你們這是犯罪，不可饒恕。」音羽惠子如此回應。這段情節讓我思索許久，的確有需求就會有供給，但在整件事情中錯的究竟是誰？是將孩子賣給人口販子的泰國父母？是經營非法器官買賣市場的中介人？是不擇手段為了拯救孩子的日本夫婦？還是諸多限制的法律條文？

　　悲劇每分每秒都在世界各地上演著，我們唯一能作的，是去了解，以及讓更多人理解，竭盡自己所能去付出。唯有堅強起來，才不會丟失溫柔。

註一：日本在1997年開始施行《臟器移植法》，限制15歲以下孩童不得捐獻器官，不知道是不是受到這部電影的影響，2009年日本參議院以138票贊成82票反對，修改《臟器移植法》部分條文，允許孩童、腦死亡者以及植物人捐贈器官，希望減少日本民眾前往發展程度較低的國家進行器官移植手術。

引用資料來源：日本臓器移植Network網站

　　http://www.jotnw.or.jp/jotnw/law_manual/pdf/organtransplant-law.pdf

註二：《人口販運報告》是美國政府用來要求外國政府，共同打擊人口販運的主要外交工具。在這份人口販運報告中，美國國務院以《人口販運被害人保護法》第108項所規定的「消滅人口販運的最低標準」，來為各國政府的相關作為分級。有關臺灣和泰國的評比可參考下述網址連結。

引用資料來源：U.S. Department of State Diplomacy in Action網站

http://www.state.gov/documents/organization/226849.pdf

註三：聯合國毒品和犯罪問題辦公室發佈的《2012年全球人口販運問題報告》

http://www.unodc.org/documents/data-and-analysis/glotip/Executive_Summary_Chinese.pdf
 

關於筆者：
 

邱珩偉，成大材料系六年級，是業餘學生也是影像工作者，甫完成自己第一部30分鐘電影短片《人魚倒敘》。

如果說「陽光、空氣、水」是構築生命的三大要素，這人比較奇怪，只要「書、電影、咖啡」就夠了。

https://hre.pro.edu.tw/vedu/4075

Compassion and self-hate by Theodore I. Rubin

書評
https://www.goodreads.com/book/show/603757.Compassion_and_Self_Hate

免費電子書，註冊即可借閱
https://openlibrary.org/works/OL2709472W/Compassion_and_self-hate

the Angry Book by Theodore Isaac Rubin

如何利用憤怒改善人生，適合長期被周圍人教導去壓抑憤怒的CPTSD患者，詳細的說明

書評
https://www.goodreads.com/book/show/198053.The_Angry_Book

pdf下載 有些微錯誤但不妨礙閱讀
https://epdf.pub/the-angry-bookd56a49f737a8d971df1dd8fa8aa0f29c14640.html

《療癒毒性羞恥》（Healing the Toxic Shame that Binds You） by John Bradshaw

書評
https://www.goodreads.com/work/quotes/94854-healing-the-shame-that-binds-you

免費電子書，註冊即可借閱
https://archive.org/details/healingshamethat00brad

促進健康的自我同情（self-compassion）技巧

粗潤後的google譯文
對inner critic的解釋較不適用CPTSD患者，對CPTSD患者而言inner critic是一種持續的內在自我批判。它來自於過去製造你複雜性創傷的那個創傷來源。過去，那個創傷來源如何批評你、打擊你、貶低你，那些批判就內化在你心裡，好像在你的腦袋裡安裝了一個病毒程式，時常自行運作地攻擊你。（引自https://freeryou.com/3543/inner-critic/）根據《第一本複雜性創傷後壓力症候群自我療癒聖經：在童年創傷中求生到茁壯的恢復指南》，尋找內心的同情之聲部份可能不太適用

原文：https://www.socialwork.career/2017/07/self-compassion-boosts-wellbeing.html

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自我同情（self-compassion），如自我同情研究開拓者克里斯汀夫博士所說，意昧著給自己“如同對一個很好的朋友一樣的仁慈和關懷”。自我仁慈（self-kindness）不僅有助於提高我們應對困難的能力，而且可以幫助我們成功。

幾週前，我很幸運能夠見到克里斯汀·內夫（Kristin Neff）博士，並參加了她在紐約舉行的精彩的研討會“自我同情的藝術：接受你的缺陷”。這篇文章將為您提供重要的學習和練習，以幫助您將自我同情帶入日常生活。這篇文章的第二部分將重點介紹內夫的建議，以避免同理疲勞或燃燒殆盡。

自我同情包括自我仁慈，共同的人性和正念。

1. 自我仁慈（相對於自我批判）是指：

• 謹慎對待和理解自己，而不是苛刻的批判
• 積極舒緩和安慰，支持自我保護
• 渴望減輕痛苦（任何疼痛或情緒不適）

2. 共通的人性（相對於孤立）是指：

• 將自己的體驗視為更廣泛的人類體驗的一部分
• 了解苦難和掙扎是正常的
• 認識到生活是不完美的（我們也是）！

我們無意識的假設是完美是正常的。反過來，這又使我們在出現問題受難時感到孤立。當您意識到並承認苦難是生活的一部分並且我們都受苦時，您將不再孤單地處於痛苦之中，而更有可能與某人分享正在發生的事情並得到安慰。

此外，有時事先設想您正在經歷的事情可能會變得更糟，也可能會變得更好，可能是有益的。

3. 正念（相對於過度敏感（over identification））可幫助我們：

• 接受強烈的情感或與其共存
• 避免極端的壓抑痛苦或逃避痛苦

我們中的有些人可能喜歡自我仁慈的概念，但對將其實際應用到自己身上有一些疑慮。我們認為它可能是放縱的，以自我為中心的，或者剝奪了我們取得成功的動機和動力。內夫（Neff）解釋了研究表明這些誤解是錯誤的。實際上，自我同情減少了負面情緒/結果，並增加了正面情緒/結果！

具體來說，自我同情與應對（coping）和復原力（resilience）具有積極的聯繫。例如，內夫（Neff）分享，當採用自我照顧時，退伍軍人比自我擊潰者更少遭受創傷後壓力症候群，並且個人更有能力應付離婚和度過艱難時期。

自我同情也與動機成正相關。這是因為，當您較少擔心失敗/錯誤時，您更有可能再次嘗試並在失敗後繼續努力。您也更有可能對錯誤負責，並有糾正錯誤的動力。因此，用自我同情來應對考試（或面試）焦慮。如果您在考試（或面試）中表現不佳，您更有可能再次站起來。

此外，自我同情是照顧者（和心理健康專業人員）的寶貴工具。它可以幫助他們減少燃燒殆盡和照顧者的疲勞，並提高對照顧者角色的滿意度。

苦難（suffering）=痛苦（pain）x抵抗（指數而不是乘法）

痛苦是不可避免的；苦難是選擇。當我們抵抗痛苦時，我們會增加苦難。

正如內夫（Neff）所說，如果您抵抗痛苦，同情心將使您失敗。在艱難的時刻，我們給自己同情，不是為了使自己感覺更好，而是因為我們感覺不好。自我同情提供了在精神上對我們的痛苦敞開心所需的情緒安全感。

很高興見到克里斯汀·內夫博士！

以下是兩個練習，可以幫助您在面對痛苦/困境或情感時更能自我同情。

舒緩的觸摸/自我同情的休息練習

第1部分：嘗試找出最能撫慰您的觸摸方式。

閉上眼睛，注意放置後的感覺：

• 一隻手放在另一隻手的上方。
• 另一隻手放在您的心臟上方[注意哪個順序最舒緩]。
• 一隻手放在您的心臟上，另一隻手放在您的腹部上。
• 雙手放在肚子上。
• 擦肚皮。
• 將您的手圍繞在您的臉上，以便用雙手握住它。
• 一隻手在另一隻手的腕部上方。
• 雙臂環繞肩膀，以擁抱自己。

以上一種或多種手勢可能會給您最舒緩的感覺，是您需要舒適的幾分鐘內可以做出的手勢。

第2部分：觸摸+仁慈的話語

想一想當前的困難，然後用溫柔的聲音對自己說：

• 這很艱難
• 這是生活的正常部分；苦難是生活的一部分
• 將手置於舒緩姿勢

如何處理難以處理的情緒的練習

• 以中性的語調描述情感 –這有助於大腦降低情緒化和平靜下來，並為您騰出一些時間來離開難以處理的情緒。
• 找到您體內的情緒 -問問自己，我在哪裡會感到憤怒，恐懼或厭惡？許多人在腸道中感到憤怒。通過確定您在哪裡感覺到自己難以處理的情緒，您將保持身臨其境而不會迷失在自己的感覺中。
• 舒緩和安慰自己遇到的難以處理的情緒（如上述“舒緩的撫摸/自我同情”練習中所建議的）

回溯（backdraft）是指對自我同情的做法可能產生的不適感。轉變過程的一部分是經歷對自我同情的抵抗。

它包括您產生的不適感和/或他人的負面反應。回溯的部分原因是，當您看到自我同情像甚麼樣子時，您開始辨識出過去缺乏自我同情的經歷。

要處理回溯，請嘗試：

• 正念，或將情感標示為回溯
• 呼吸
• 撫摸毛茸茸的朋友
• 喝一杯茶
• 讓自己有身體上的感覺
• 或停止自我同情的練習[允許自己做個緩慢學習者]

如何應對自我批評？

• 向內心的批評者（inner critic）展示一些同情心。它正在試著：
  • 使您免受任何威脅生存的威脅
  • 激勵你進步
  • 擊敗其他人，這給您一種力量，力量和控制力的幻覺
  • 對於某些人，複製照料者的內部聲音，您必須聽取他們的聲音以求生存
• 不要等待瑕疵出現（我們錯誤地認為我們可以透過專注於瑕疵使其消失）
• 在別人面前犯錯誤。研究表明，如果您在別人面前批評自己，其他人則無需批評您，而且您更有可能獲得讚美。

尋找內心的同情之聲練習

1. 識別行為–想出一個可改變的習慣，該習慣會導致您批評自己且您想要改變它（例如，飲食，運動，睡眠等）。
2. 描述行為在您的生活中引起的問題。
3. 想一想當您對自己的行為持批評態度時，對自己說的話的類型（也請記住您的語氣）。
4. 將觀點切換到受到批評的那一部分的自己。批評使您感覺如何？（請查看上述第3步中的敘述）
5. 對那個受傷部分的自己寫一些同情和理解的話。
6. 轉向內心的批評家。好奇探索正在發生的事情。問自己：是否有某種方法正在確保我的安全？
7. 寫一些感謝你內心的批評者的話。
8. 要求自我批評者留出自我同情的空間（在步驟5的敘述中包括一些智慧和鼓勵自己的話）。

在自己所處之處遇見自己。如果您無法獲得富有同情心的聲音，請承認無法獲得富有同情心的聲音的痛苦[暫時]。

內夫（Neff）還提供了寶貴的指導，指導我們如何運用自我同情心作為照護者或心理健康專業人員來協助自我同情心作為解共情疲勞的解毒劑。 

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參考文獻：

Neff，K.（2017年5月20日）。正念與同情的藝術：接受您的缺點。艾琳·費舍爾學習實驗室。紐約市。

Neff，K.（2017年）。自我同情

好書推薦《預知暴力》

節錄

心理學家曼黛爾（Deborah Mandell）舉了一個例子。這位母親談及帶著三歲的女兒到一個年長的男性鄰居家中去玩，她是這麼說的；「女兒愛去，因為他會買玩具給她。而且，如果她親他，他就給一塊美元。起初我覺得親了就給錢不大好，後來我想他只是寂寞久了想有人親近（合理化）。總之，我女兒並沒有不准他親，所以他可能以為她喜歡和他親（辯解）。其實也就是親嘴而已（大事化小）。也許她沒想那麼多（找藉口）。反正我不打算把每個人都當不懷好意（拒絕）。」
正是因為問題大了，我們才想大事化小。曼黛爾醫生認為，想要為某人的行為找藉口，「證明我們已經發覺此人的行為有問題了。」這個年老的鄰居做出一些和戀童癖者一模一樣的舉動。也許他是個沒有惡意的老人家－－這我並不知道－，但我聽過太多孩子受性侵害的父母追悔自責不該把侵害者當作沒有惡意的人。
第二章 直覺 安全的源頭
（書背）

測試十二項須知
你的孩子是否知道......
一、如何尊重自己的感受－－有人令他感到不快的時候不應忍耐
二、你（父親或母親）的承受力夠強，不論他遭遇了多麼難堪的經驗，你都能傾聽他敘述
三、他可以斷然拒絕並公然違抗大人的指示
四、他認為自己才對並無不當
五、如何向他人要求幫忙或救援
六、如何選他可以求助的對象
七、如何描述自己所處的險境
八、如果自覺身陷危險，打人傷人都無妨，你支持他在感覺不安或害怕時採取的任何行動
九、他可以吵鬧、尖叫、大喊、逃跑
十、如果有人要強迫他到甚麼地方去，他大叫的言語應當包括：「這個人不是我爸爸」（因為旁人見小孩子叫吵或掙扎，會以為這大人是孩子的父親）
十一、如果有人命他「不要嚷」，他就應該嚷（依此類推：有人命他「不許說出去」，他就該說出去）
十二、不可以跟不認識的人離開公共場所到別人看不見的地方，如果有人勸說他去甚麼地方，尤其不可以跟著去
（p93-94）

孩子應該知道......
已經答應的事隨時可以反悔；
自己的身體是自己的；
身體各部位該怎麼講；
如何說不；
假如講了沒人聽，沒人讓不好的事停止，就要繼續講，再告訴人。
（p156）