租賃糾紛斷水斷電和強制罪

 

租賃糾紛斷水斷電和強制罪

一、前言：

房東租屋最怕遇到神精病惡房客，但房客來簽約時，看起來都正常，沒想到後來遲繳房租、破壞設備等等惡行，又拒絕搬離，房東往往無技可施，甚至進入房間搬出房客東西，會被房客告侵入住宅，斷水斷電又被告強制罪，非常困擾，該怎麼做才能趕走房客而不會有刑事責任？

二、房東依法可終止租約的事由：

（一）房客未依租賃物的性質而不當使用租賃物，經房東阻止卻仍繼續為之，房東可以終止租約。

（二）房客實際欠繳租金達二個月（押租金須先扣抵），經房東定期限催促房客支付，房客卻仍不支付時，房東可以終止租約。

（三）已約定不能轉租，房客卻還將房屋轉租給他人。

（四）其他契約約定可終止租約的情形。

三、發生租賃糾紛時，常見衍生的刑事糾紛：

（一）強制罪：房東斷水斷電、直接換鎖，強迫房客搬離。

1.強制罪，刑法第304條：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害他人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

2.什麼是強暴、脅迫？

強暴：有形力的行使，用暴力強制他人，剝奪或妨害他人意思形成、決定或意思活動之自由。不以對身體施暴為限，也不侷限在施用體力，只要能使他人無能力反抗而發生強制作用者，仍可認為是施暴。

脅迫：以惡害通知被害人，使其心生畏懼或有所顧忌，而逼迫其依行為人所要的方向，加以操縱。

3.什麼是使人行無義務之事、妨害他人行使權利？

使人行無義務之事：使人為一定行為或不為一定行為。

妨害他人行使權利：妨害被害人在法律上所得為之一定作為或不作為，所謂權利，只要是法律上所認可的活動，都算。

4.要成立強制罪，還要通過以下原則的審查：

（1）如果手段和目的間具有關聯性，不違法。

ex.以訴訟告人要求反還欠款。

（2）如果強制行為只造成輕微的影響，不違法。

ex.停車場插隊、搶車位。

（3）如果是強制他人不做違法的事情，不違法。

ex.小孩要出去飆車，父母將機車鎖住。

（4）如果是以自己可處分的利益作為脅迫他人的手段，不違法。

ex.以自殺自殘威脅，不可向他討債。

（二）侵入住宅罪：房東直接開鎖進入房間，將房客物品搬出。

1.侵入住宅罪，刑法第306條：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」

2.什麼是無故？

無故：無正當理由，正當理由是指習慣上或義上所許可而無背公序良俗的事由。

3.什麼是侵入、隱匿其內、受退去要求仍留滯？

未經居住人或管理人的同意進入、進入住宅後隱伏藏匿其內，使居住人或管理人難以發現、進入住宅後被要求離開而不離開。

4.什麼是住宅、建築物、附連圍繞土地、船艦？

住宅：供人起居飲食等日常生活使用的房宅，不管是一時使用或繼瀆使用都是，所以旅館、飯店、民宿也都是住宅。

 建築物：圍有牆壁、上有屋頂而可供居住或其他用途之土地上定著物，例如辦公室、學校、工廠、百貨公司等。

 附連圍繞土地：附連或圍繞他人住宅或建物之土地，例如庭院、花圍、停車場，但要有圍牆、籬笆、壕溝、鐵朱網等隔離的設備才算。

 船艦：故名思義，就是船，不管大小都算。

四、實際案例：

（一）房東和房客發生爭執，房東不顧租約仍屬有效期間（租期100年7月至101年7月），在101年2月就要求房客搬走，也拒收房租，但房客不願意，不搬，但還是用郵政匯票將租金寄給房東。但房東竟在101年4月自行進入房屋，把房客東西都搬走丟棄，然後找人換鎖。房東觸犯侵入住宅罪、毀損罪，判處拘役50日。

（二）房東出租地下室給房客，租期103年9月至104年9月，但後來因為加裝冷氣和付房租的時間發生糾紛，房東竟於104年1月叫人把房屋出入口都加裝鎖頭，讓房客一家無法進入，當天房客報警，由警察陪同下由鎖匠將加裝鎖頭拆除，房東更不爽，竟然將房屋斷電，然後用焊接的方式又把鎖頭裝回去。房東觸犯強制罪，且因房客一家有小孩，依兒少法規定，加重其刑二分之一，判處2年4個月有期徒刑，後來房東上訴後，以50萬元和房客和解，改判處2年有期徒刑，緩刑5年。

五、房東應把握的原則：

以上案例都是房東沒有正當理由，在租約有效期間，就直接對房客施以換鎖、斷水斷電、東西清空的動作，當然侵害了房客的居住權、依租約合法使用房屋的權利，會成立犯罪。

所以面對惡房客的同理，仍要理性面對，必須在具備終止租約事由的情形下（例如欠繳房租達2個月、有證據證明房客不正當使用房屋經制止不聽、符合租約的終止事由），先以存證信函、電話、訊息、當面等各種可以確實留下證據的方式，向房客表示終止租約並限期搬離，房客超過期限不搬離時，才可以換鎖、斷水斷電、清空物品（但不能丟棄，還是要先放好通知房客領回）而收回房屋。

 

民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」

當事人間之契約關係業已消滅，則自無妨害他人行使權利，不構成本罪（23上4245）。

http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?gp=&id=1772