【文/住展雜誌】惡房東張淑晶驚傳重出江湖，繼續以慣用技倆欺騙不知情的房客。同時，全台又傳出幾起行徑惡劣的「租霸」，霸佔租屋、或將房子搞爛，人卻消失無蹤。遇到惡房東、惡房客，到底要怎麼處理才有用……
近年來，租屋糾紛頻傳，惡房東與惡房客事件令人為之氣結。像惡房東張淑晶藉各項名目扣房客押金不還，雖然房客經訴訟討回公道，但若是不熟法律的人，就活生生被她騙個團團轉。
俗話說：「法律是保護懂法律的人」這句話一點也沒錯。如果懂得法律，就能在租屋之前詳擬契約，儘量杜絕租屋糾紛的產生。萬一不幸衍生糾紛，也可善用法律程序來解決。
但問題在於，大多數的房東、房客都不熟法律條文與程序，無法制敵機先。本文特別專訪國內極具知名度的永然法律聯合事務所所長李永然、聯晟法律事務所所長許盟志，為您解答實用度滿分的租屋爭議。學起來這十二招，讓您租屋、出租免煩惱！
走跳江湖 房客權益六問
Q1如果害怕房東像張淑晶一樣，簽完約後卻私自將租賃契約中某一頁調包、變更契約內容，增加對租客不利的條款，那該怎麼預防？
許盟志所長答：契約書應有一式兩份，房東一份、房客一份，並仔細核對兩份契約書內容是否一致。若契約只有一份，且房東主張自己保管，則房客應強硬要求影本，否則房子最好別租。
其次，建議租客簽約後，在契約書內頁交接的交縫處蓋上「騎縫章」，章印字樣儘量清晰可辨；日後只要看騎縫章有無完整，就可分辨契約單頁有無遭到抽換。
Q2租約期限還未到，但房東已把房子賣掉、或者藉故要求提前搬家，房客可要求多少賠償？
許盟志所長答：民法四二五條之一：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
民法這條規定，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，即使房東出售房子，房客承租房子權益仍不會受損；惟有兩種情況例外，一種是未經公證的租賃契約，契約期限超過五年，另一種是未訂期限的租約。
如果房東因售屋要求房客提前搬走，而契約中未載明提前解約條文，房東、房客兩方可協商出合意的解約方案，通常是由房東賠償房客一些錢；至於賠償金額多寡，這部份民法無相關規定，只要房東、房客談攏即可。
Q3承租房屋期間，若建築物、水電、管線或房東提供的家具、家電損壞，房東怪罪於租客，並要求租客賠償修繕金額，房客該如何是好？
許盟志所長答：除非契約另有約定，否則房屋在出租期間，凡自然損壞者均由房東負責修繕，房客不必出錢。即使是出租期間發生火災，導致房屋燒毀，房東也不見得能成功向房客求償，除非房客有「重大過失」才需負責。
民法四三四條規定，「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」但在訴訟實務上，房東要舉證房客確有重大過失，才有勝訴的可能。
「重大過失」不等同「過失」，而是要具備相當嚴重的過失才算，因舉證困難，房東成功求償的機率並不高。若是自然損壞，房東威脅若不賠償修繕費用就會提告，其實房客毋須畏懼，因為房客勝訴機率較高。
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| 許盟志指出，若是一般過失、而非重大過失導致房屋損壞，房東難向房客求償。(圖由許盟志提片) |
Q4房屋或室內設備損壞，但房東藉故拖延不維修，房客該怎麼辦？
許盟志所長答：民法四三○條規定，房客可向房東催告修繕，如果房東逾催告期限仍不維修，那麼房客可以主張二種權利：第一、房客得以終止契約，提前解約走人；第二、房客自行請工人來維修，再向房東求償或從租金中扣除。
所謂催告，即寄存證信函或律師函給房東，內容要寫明修繕期限，如果房東置之不理，房客就應維護自身權益。
如果因房屋損壞造成房客財產損失，則房客可另向房東求償。舉例來說，若房屋漏水嚴重，房東放任不管，導致房客家具或財產損失，則房客可以拍照、估價等等方式舉證求償。但有個重點要注意，那就是發現房屋損壞，房客要盡到立即告知房東的責任，否則求償就難成立。
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| 如果契約沒特別約定，那麼房屋與室內配備損壞，房東須負修繕責任。 |
Q5租賃契約中載明房客報稅，稅金需由房客負擔。房客若仍向國稅局報稅，導致房東被國稅局查稅，而事後房東向房客追討這筆稅金，房客該不該付？
李永然所長答：凡租賃不平等條約、或違反國家法律規定者，都是無效的契約。民法四二七條：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」按民法，房東租屋所得應納的稅金，應由房東負擔，即使房東在契約寫明要把稅金轉嫁給房客，仍屬無效契約。
如果房東威脅提告，要房客替房東繳這筆稅金，房客也毋須害怕，因為於法不合。惟實務上若房客執意報稅，房東多會選擇拒租，或許這是房客最大的風險。
Q6房東收取的水、電費過高，電費一度甚至收到六塊錢，另有的房東還會額外加收清潔費，這是否違法？
許盟志所長答：水、電、清潔費，以及租金以外的額外收費，最好在契約中一一寫清楚；若契約中寫明一度六元，那房客就要依約繳付，應無詐欺之虞。至於一度電費收到六元、七元，是否涉及不當得利，或者違反電業法、涉及賣電謀利？這部份認定不易，算是模糊地帶。
民國一○二年，台南市曾有房東因收電費每度五元，遭到房客檢舉違反電業法，房東因此遭到檢察官調查。房東被檢察官傳喚到案後自知理虧，願意賠付房客溢繳電費，並降低每度電費收費標準，最後換得不起訴結案。
爽收租金 房東必學六招
Q1「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」被納入消保法中，具備法律效力，且已經公告，預計明年元月起實施。有人說，「消保法」與「定型化契約」效力只限定「企業經營者」，一般房東不受拘束，是否代表個人房東就可以不必遵守？
許盟志所長答：根據目前法規，「消保法」與「定型化契約」確實是規範企業經營者，個人房東是否適用租賃契約新法，這部份恐怕還有得吵。
雖然消保處已發出解釋函給各地方政府，認定「個人也屬於企業經營者」，但該解釋爭議過大，最後可能會淪為個案認定，無法通案處理。再者，法界對消保處解釋的看法不一，問不同律師會得到不同答案。
如果房東不知適不適用消保法與定型化契約，可逕自向房屋所在地的地政機關詢問。若日後衍生糾紛、或不滿遭到裁罰，則或可提起訴訟自救，而法官是否會採用消保處解釋，這恐怕會變成法官自由心證了。
Q2房客不繳租金，不僅霸佔房屋不還，甚至斷絕聯繫，是否可以擅自入屋將房客物品全數挪出，或者更換門鎖，不讓房客出入？
李永然所長答：不行！房東擅自開鎖、或是進入出租房屋當中，可能觸犯侵入民宅、侵害隱私權等罪。若事後房客藉口有財物遺失，又可能會藉故興訟，到時候房東會吃不完兜著走。
若租賃契約有公證，則可申請強制執行；若無公證，則可寄存證信函給房客進行催告。除了寄存證信函外，為了避免房客推拖未收到訊息，最好同時傳簡訊、電話語音留言、電子通訊軟體留下訊息等方式，用多重管道通知房客。
Q3房客如果房租欠繳，不管欠繳多久，房東能否立刻請求收回房屋？若要走法律程序要回房子，要怎麼提訟比較好？
李永然所長答：依照「土地法」規定，房客積欠租金在扣除擔保金（即俗稱的『押金』）以外，再積欠租金達二個月以上時，房東才能請求收回房屋。
舉例來說，若收一個月押金，則房客欠租三個月以上，才能請求收回房屋；若收二個月押金，則房客欠租四個月以上，才能請求收回房屋。
向房客請求收回房屋而房客置之不理，房東若能夠提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅等證明，可依民事訴訟法第四二七條第二項第一款規定，適用簡易訴訟程序。如果法官手上庭期少，最快四、五個月判決就會出爐。但若房客提出上訴，所需時間會更久。
律師強烈建議，房東若提出訴訟，除了請求收回房屋，更要「善用訴訟」，可一併向房客請求逾期返還房屋的租金、違約金、不當得利，畢其功於一役。
Q4租賃契約經過公證，房客逾租期私佔房子不搬，房東就能成功申請強制執行？
公證人答：多數房東誤以為租賃契約經過公證，就能夠向法院成功申請強制執行，但答案卻不一定。
若租賃契約進行公證，則房東、房客都要出席，且要攜帶國民身分證及印章，而房東還要帶最近一期房屋稅單，至於公證處所除了法院公證處外，亦可找專職民間公證人進行公證。
公證書具備「實質證據力」，但前提是契約內容要嚴謹寫明「在什麼情況下，房客逕受強制執行」。惟公證書實質證據力以「公證人所實際體驗者、親身見聞為限」。
因為規定相當嚴格，所以房東到民事法庭申請強制執行，能不能核准，就得交由法官認定，內容一旦有疏漏就可能無法過關。
如果房東自行把契約拿去公證，卻沒找房客一起去，又或者只拿房客逕受強制執行切結書，而不是拿租賃契約，那只能算是「認證的私證書」，而認證文件只有「形式證據力」，並不具強制執行力。
Q5申請強制執行獲准，是否能馬上把房子要回來？
李永然所長答：錯！房東向法院遞交強制執行申請狀獲准後，執行官會定出一個日期，向霸屋的房客寄出「自動履行之命令」，該命令的意思，就是要求房客在某年某月某日之前搬走。
但實務上霸屋的房客通常不會搬走，所以在自動履行之命令所要求的時間屆滿後，房東再和執行官另約時間，約好時間再請執行官到出租房屋現場履勘，確定現場狀況。
勘查現場無誤，房東再和執行官約好強制執行的時間，到強制執行當日，法院會通知房東、房客兩邊到場，並請警察到現場協助以完成強制執行。乍看之下，程序似乎很簡單，但其實執行官每人手上案件多在百件以上，時間上並不好約。
以實務上來說，從申請強制執行到執行完畢，平均所需時間要半年以上；若期間房客有異議，那麼時間會花更久。強制執行雖能順利把房子要回來，但想跟房客求償欠繳租金的話，就得另外打民事訟訴。
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| 打官司請求返還房屋，房東可善用訴訟一併向房客追討不當得利。 |
Q6我是一個普通房東，不會看面相、摸骨，房子不慎租給問題人物，萬一變成凶宅，該如何求償呢？
李永然所長答：房客自殺造成凶宅，房東可向房客繼承人求償；若房客名下無產、或繼承人拋棄，則會面臨求償無門的窘境。
但要求償成功的關鍵，在於契約內容有沒有清楚記載「凶宅條款」。建議凶宅條款要清楚寫出凶宅成因，成因的部份用語儘量寬鬆，例如「非自然死亡造成凶宅」等類似用語。如果契約未增列凶宅條款，那房東只能用侵權行為要求損害賠償，但此途徑求償成功機率相對有限。
房東或可考慮向保險公司購買「凶宅險」，但要注意保單的「除外責任」是否合理，如果除外責任太過苛刻，那保險買了也是白買。
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| 李永然表示，購買凶宅險要注意除外條款，才能成功獲得理賠。 |
互相認識 減少糾紛
大多數房東、房客在簽約前看房子，都只有一面之緣，彼此陌生。其實，兩方在帶看房子時不妨多作交流，彼此互相認識，至少作個背景基本交流，才能知道對方是不是好房客、好房東。否則，若只看表面全憑猜測，雖然省下交流聊天的時間，但卻可能一腳踏上賊船，那就因小失大了。
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