房東租客權力不平衡 租屋補助2.0難落實

【N專題】房東租客權力不平衡　租屋補助2.0難落實 - 新聞人電子報

【記者／籃沁妤、李晨伊、賴晨瑜　首圖／取自Pixabay】

政府於2023年推出租屋補助2.0政策，期望緩解租屋族的租金壓力並改善1.0制度較繁雜的申請程序，然而，房東房客間的溝通、租屋資訊不透明與房東稅務仍難以緩解。儘管政府鼓勵房東成為公益出租人，但多數房東也會考量政策未來走向能否受到保障，且租屋市場的不健全，也致使補助難以發揮效果。為確保政策有效實施，專家建議政府能加強雙方利益的需求，並搭配完善保障條款以增強政策說服力。

政府推「租屋補助2.0」　供房東稅務減免

台灣高房價低收入的社會現況，讓許多民眾選擇租屋，為因應房客無法負擔高昂的租金，政府在2023年推出「租屋補助2.0」，協助減輕負擔。然而，房客仍會面臨租約不完整、租金資訊不透明、房東阻礙申請租屋補貼等困境，政策也受房東對稅務的考量影響，使其政策難以徹底實施。

據內政部估算，全台租屋人口逾300萬人，卻有許多房客無法負擔房屋租金，故行政院於2022年通過「300億元中央擴大租金補貼專案」，推出「租屋補貼1.0」政策，希望減少房客負擔。然而申請「租屋補貼1.0」需提供房東身分證字號，導致無法取得其資料的房客申請受阻，因此內政部隔年推出「租屋補貼2.0」，免去提供房東身分證字號，房東能同時成為「公益出租人」，享房屋、綜合所得及地價稅等稅率減免優惠，過去未繳納的房屋租金稅收也不會被查緝。

儘管政府祭出租屋補貼政策，仍有房東害怕政策改變，使過去未繳納的房屋租金所得遭追查，或政府對過去未登記成租屋用途的房屋開罰，因此不去主動申報租賃行為，進而產生租屋黑市。OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示，台灣的租屋市場中有七成以上為租屋黑市，使政府無法落實租金補貼政策，也形成如違法隔間、頂樓加蓋等危險租屋等居住品質安全問題。他說明，申請租屋補貼能讓政府掌握房屋概況，但部分房東卻因擔憂屋況不合格，或過去未繳納的稅務遭追查，阻礙房客申請補貼，使租屋補貼政策申請戶數自預計的50萬戶，銳減至27萬戶。

權力不均阻礙申請　政策面臨多重挑戰

由於申請補貼後房屋將被登記為出租屋，因此可能提高房東應繳納的稅務金額，故房客在申請補助過程中，時常與房東發生摩擦。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，許多房東曾威脅或私下與房客協商租金，避免房客申請租屋補助，不過房客與房東權力大多不對等，因此房客通常會接受房東的條件。廖庭輝也透露，部分房客害怕申請補助後失去房東信任，或使其不再續約，而選擇中斷申請補助，或私下與房東協商。

攝影：賴晨瑜

 廖庭輝表示，部分房客擔憂申請補助可能失去房東信任。（攝影：賴晨瑜攝影）

即使房東將享有稅率優惠，仍會面臨稅務提高的問題。曹筱筠說明，申請租屋補貼後，房客所繳納的租金將納入房東綜合所得稅，就算房東成為享稅率優惠的「公益出租人」，也可能因租金所得太高而繳納高額稅金，因此房東可能阻止房客申請補助。

申請租屋補貼2.0免去房東的身分證字號，不過房客在申請補貼時，依然會遭遇困境。曹筱筠表示，許多房客擔心提出申請遭房東拒絕，故在不告知房東的情況下自行申請補助，然而，由於未填寫房東基本資料，也導致房東無法享有稅務減免的公益出租人優惠。廖庭輝補充，申請補助免提供房東身分證字號，使政府無法確認出租人身分，也難以辨別租約真實性，故面臨租約造假、詐領補貼的風險，使政策無法貫徹。

租屋補貼政策的困境除了房東是否按時給稅外，租賃雙方權力不對等也牽涉其中。廖庭輝說明，台灣持有空屋的成本太低，屋主缺乏急於出租的壓力，房屋價格又持續攀升，使買房需求下降，租屋需求突增。他認為，在房屋供不應求時，會擴大房客與房東的權力差距，房客面臨補貼遭拒的情況逐漸增加，而政策對房東稅務後續規劃時常改變，使房東認為自身權益模糊，因此不會全然服膺於制度上。

稅務紀錄引房東疑慮　《住宅法》保障規範有限

租屋補助2.0政策雖試圖改善房客處境，給予房東公益出租人優惠，然而，補助實施至今，仍有房東擔憂稅務風險而拒絕房客提出申請。同時，房東對於政策的信任度、雙方租賃契約上的記載內容與達成契約的形式，也影響租屋補助的成效。

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 租屋補助雖能提供租屋族與房東保障資源，但雙方間的溝通過程仍存在著問題。(圖片：取自Pexels）

報稅為房東與房客的租屋爭執之一，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨舉例，多數房東未如實繳稅，房客若申報租金抵扣所得稅，國稅局便可追蹤未繳稅紀錄，因此房東不樂見房客報稅。且《稅捐稽徵法》提及，國稅局可查詢過去7年的稅務，房東未如期報稅抑或有意逃漏稅者，便會連補帶罰，查稅也成為房東看待補助時顧慮的因素。

台灣的租屋環境中，多數房東仍未如實納稅，徐佳馨解釋，逃稅是為降低實際繳納稅金，或從事不合規定的出租行為。為解決房東成為公益出租人後對於查稅的疑慮，行政院於2023年10月通過《住宅法》修正草案，明訂租金補貼不得做為徵收房東稅金的依據。對此，曹筱筠認為，此案雖具鼓勵房東成為公益出租人的用意，但經觀察發現，房東對於政策的看法，並無明顯動搖。

《住宅法》修正草案能確保房東在擔任公益出租人期間，不必擔心過往稅務漏繳問題。曹筱筠補充，目前尚無法條保障房東過去稅務資訊於補貼結束後不被重審，若國稅局查到未實行納稅義務者便會連補帶罰，房東需補齊先前未繳的稅金，並處以漏稅金額賠償五倍以下罰鍰，或一定金額之罰鍰。因此，房東對於未來發展仍無概念的政策抱持不信任的態度。

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目前尚無政策說明房東稅務紀錄未來發展，致使房東對於政策感到疑慮。(圖片：取自Pexels）

租市環境不透明　簽約形式成關鍵

除房東對於稅務的考量易與房客產生衝突外，租屋市場不健全也是補助無法有效發展的因素。徐佳馨強調，租屋市場現處於供需不平衡的狀態，標示出租物件的居住品質、數量多半不佳。他舉例，房客希望租到電梯大樓，卻到處都是劣質公寓或頂樓加蓋，且符合需求條件的房屋並不多。

租屋市場不全，無法盡善房客找尋滿意房屋的目的，而簽訂契約形式也牽涉房客權益。曹筱筠指出，申請補助須附完整紀錄起租至退租日之定期租賃契約，部分房客希望能在租期中擁有更彈性的生活規劃，或因租期不穩定而簽署不定期租約，但此種形式之租約，則無法提出補助申請。

對此，內政部營建署國民住宅組科長連偉耀表示，據《民法》規範，當事者無論明示或默示地互相表達合意，即代表契約成立，若房客沒有訂立完整之書面文件，即同不定期契約，相關單位無從查證契約合法性，也深化市場不透明性。

租屋市場不透明使租市資訊模糊，徐佳馨坦言，租屋補助2.0政策雖已針對房客過往申請過程問題進行改善，但在房客權益保障上仍尚有改善空間。連偉耀期盼，公益出租人的實施，能修正房東不願申報所得稅的問題，更補充道，儘管租屋補助是為取得房東與房客間需求的平衡，但若未能站在雙方的立場著想並著手改善租屋市場現況，仍難以達到社會公平並有效實施。

攝影：賴晨瑜

 連偉耀表示，欲有效執行政策需考量房東與房客各自需求的平衡。（攝影：賴晨瑜）

《住宅法》禁查過往稅務　盼房東自願擔任公益出租人

為解決租補政策的問題，政府修法規範不介入過往查稅，專家也建議，能透過增訂條款及訂定減免稅務優惠，提高房東成為公益出租人的意願。此外，期望能借鏡日本對租屋市場的規範，縮小房客與房東的權力差距，保障雙方在租金補貼政策的權益。

面對不透明的租屋市場，若房客定期向房東申請續約，便可減少成為不定期租約的可能性。曹筱筠表示，無合法租約與租期，就無法申請補助，可能導致房東不願配合政策，因此建議房客使用正式租賃協議，清楚記載條款與金額，在必要時提供保障。

房東與房客在申核准時都有義務提供個人資訊，大多房客怕房東知其申請補助而選擇不告知房東，便使房東喪失成為公益出租人的權益。曹筱筠補充，《住宅法》在2023年底三讀通過後，將規範房東若成為公益出租人，政府不得介入過往查稅，就能提升房東的納稅意願。此外，章定煊認為，即便現今無實際方法可查核租約真實性，但高達八成以上的房東與房客只要提出申請，皆能順利獲得補助，因此他建議政府要求房東提供個人資訊，以保障雙方基本權利。

攝影：李晨依

  曹筱筠說，若採單一稅率分離課稅，就能減輕房東的稅務負擔。（攝影：李晨伊）

提倡增訂「落日條款」　力求平衡租屋市場　 

政府雖透過減免稅物及建議房東提供個人資訊，卻不主動加強查緝房東逃漏稅行為。曹筱筠說明，基金會建議增訂「落日條款」，即房東在房屋租賃期限到期前向政府申報，且過往逃漏稅既往不咎。此外，還需搭配「吹哨條款」及獎金，若房東未改善逃稅問題，房客須透過實名制舉報房東，並被動增加房東成為公益出租人的意願，降低逃漏稅的風險。曹筱筠也建議，若未來採單一稅率分離課稅，得將租金收入從所得稅中提出，另行徵收，協助減輕房東稅務負擔。

除了增訂條款保障雙方權益，還能參考日本租屋市場的規範。日本有進近五成的租屋由房東委託仲介公司，再由仲介公司轉租給房客，章定煊指出，可借鏡日本租屋市場對房客續租權利、租金調漲的規範，藉第三方平衡房客面對房東的談判弱勢，保障雙方的出租權益。

租屋補助政策已上路半年，不過章定煊認為，仍有多處問題未獲解決，若能實際履行修法來達到交易平衡，就能解決多數在政策上發生的財務問題。他也認為，台灣《住宅法》皆在規範建設及租屋公司，房客權益卻缺乏保障，因此他期盼，未來能藉由修正居住正義相關條例，達成平衡租屋市場的效益，讓房客獲取更多權利。

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